Законодательная основа

По статье 164 Жилищного кодекса РФ непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется посредством решений, принятых на общем собрании собственников жилья.

Всевозможные договора на поставку услуг заключают непосредственно сами жильцы дома либо уполномоченное лицо – представитель, на которого возложены эти обязанности.

Внимание! Управление многоквартирным домом регулируется следующими положениями и нормами:

  • минимальный перечень услуг и работ, утвержденный постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290,
  • правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года,
  • правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Постоянно совершенствующееся законодательство сформировало правовые условия данного вида управления:

  • доверенность для участия в голосовании подтверждается у нотариуса или же по месту работы,
  • для решения о месте сосредоточения средств на капитальный ремонт и прочие работы достаточно чуть больше 50% голосов. Для сравнения: ранее необходимо было две трети голосов для решения этого вопроса,
  • теперь собранные средства для проведения капремонта можно хранить на накопительных счетах, что дает возможность избежать инфляции, а также увеличить накопления жильцов для проведения ремонтных и обслуживающих работ,
  • по Федеральному Закону №255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» управление жилым домом собственниками может осуществляться только в том случае, если количество квартир не превышает 16 штук.

 Если управляющая компания отказывается от управления домом.

Что подразумевается под непосредственным управлением

Чаще всего собственники квартир организовывают ТСЖ или передают полномочия управляющей компании (далее – УК). При первом варианте на общем собрании жильцов выбирается управление, которое наделяется функциями управления домом. Во втором случае обслуживанием здания занимается УК, получающая за это плату.

Важнейшим моментом в управлении домов яыляется мероприятие

От выбора формы управления домом зависит не только благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги.

Под непосредственным управлением МКД понимают самостоятельные действия всех владельцев жилья по организации ремонта общих помещений, содержанию совместного имущества, заключению контрактов с организациями. Непосредственная самоорганизация имеет характерные признаки:

  1. Внесение платы за коммуналку происходит напрямую поставщику, без участия посредников. Каждый собственник помещения обязан самостоятельно заключать соглашения на получение коммунальных услуг.
  2. Договоры на осуществление ремонта в подъездах, подвалах, придомовой территории заключаются на общем собрании большинством голосов.
  3. Не понадобятся дополнительные ежемесячные траты на содержание ТСЖ или УК.
  4. Прозрачная бухгалтерия, сводящая к минимуму риск злоупотреблений, воровства. Собственникам открыта вся финансовая информация.
  5. Управленческие функции выполняет группа активистов на безвозмездной основе.
  6. Поставщики ресурсов и услуг действуют на основании подписанных соглашений.
  7. За основные услуги взимаются платежи, которые являются обязательными. Возникшая задолженность может быть взыскана через судебную инстанцию.

Плюсы и минусы

Когда многоэтажкой управляет определенная организация, она следит за инженерными сооружениями, отвечает за внесение сумм за все услуги. В перечень обязанностей управляющей компании входит ведение всей документации, информирование граждан о смене тарифов, распространение уведомлений. Но при непосредственном способе управления МКД ситуация иная. Перечислим преимущества такого варианта:

  1. Право решать, куда потратить собранные деньги. Если домом управляет УК, она расходует финансы, как зафиксировано в договоре.
  1. Можно оформить отказ от той или иной коммунальной услуги.
  2. Вопросы по благоустройству, переустройству решаются собственниками жилья коллегиально.
  3. За образовавшиеся долги за квартиру каждый из владельцев, проживающих в МКД, несет индивидуальную ответственность. При неуплате коммунальных платежей ограничения на поставку услуг коснутся только недобросовестного должника.
  4. Нет необходимости вносить деньги для оплаты деятельности управляющей организации. Эти функции выполняют собственники квартир безвозмездно.
  5. Если в случае с ТСЖ или УК собранные платежи необходимо расщеплять (за коммуналку, нужды здания), то для прямой формы самоорганизации характерно заключение прямого соглашения с каждой снабжающей дом ресурсами компанией.
Важнейшим моментом в управлении домов яыляется мероприятие

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг.

При выборе непосредственного способа управления следует руководствоваться не только преимуществами, но и знать о недостатках. Минусы следующие:

  1. Нужно найти альтруиста из числа собственников жилья дома, который возьмет на себя ответственность и станет заниматься проблемами МКД, документами, договорами.
  1. Организовывать работы по благоустройству, ремонту придется самостоятельно.
  2. Возможны разногласия, связанные с распределением собранных средств.
  3. Нельзя получить муниципальное финансирование на выполнение социальных проектов. Например, построить пандус или оборудовать детскую зону придется за свой счет.
  4. Дом не может претендовать на средства, которые выделяются городскими властями на ремонт.
  5. Решать проблемы с недобросовестными подрядчиками, вести судебные тяжбы придется самостоятельно.
  6. Действия по благоустройству, обновлению общего имущества и улучшению комфортности добровольные. Если жильцы решили поставить видеодомофон или видеонаблюдение, тех, кто с этим не согласен, нельзя заставить участвовать в финансировании этого мероприятия.
Предлагаем ознакомиться  Неправильно лечат куда обратиться

Важнейшим моментом в управлении домов яыляется мероприятие

Из анализа достоинств и минусов можно сделать вывод, что непосредственное управление МКД подойдет не каждому зданию. Такой вариант будет оптимальным для строения с небольшим числом квартир, с добрыми отношениями между соседями.

Важнейшим моментом в управлении домов яыляется мероприятие

Важно, чтобы каждый из владельцев жилья имел стабильное финансовое положение. При несоблюдении этих условий граждане рискуют получить многие проблемы: от невозможности прийти к общему мнению до судебных разбирательств в случае задолженности.

К плюсам непосредственного управления жилым домом относятся:

  • самостоятельное решение об использовании собранных средств,
  • возможность отказаться от некоторых ком. услуг,
  • если у кого-то из жильцов дома образовался долг, можно приостановить подачу некоторых ресурсов только для должника,
  • экономия. Собственники жилья, выполняющие обязанности по управлению многоквартирным домом, делают это без оплаты, так как трудятся в интересах своего имущества.

Учтите! К минусам относятся:

  • самостоятельное устранение поломок оборудования,
  • ремонт помещений, обустройство дома и прилегающей территории только своими силами,
  • самостоятельный сбор денежных средств на работы по ремонту (государство не выделяет субсидии на непосредственное управление жилым домом),
  • возникновение спорных ситуаций между жильцами дома по поводу распределения собранных средств,
  • траты на заключение договоров с поставщиками услуг,
  • самостоятельные разбирательства в спорных ситуациях с недоброкачественными поставщиками (вплоть до судебных тяжб, из которых вытекают дополнительные расходы),
  • самостоятельная организация мероприятий.

Исходя из вышеперечисленных плюсов и минусов, можно сделать вывод: управление многоквартирным домом подойдет далеко не для всех. Только в тех домах, где находится не более 16 квартир, соседи хорошо общаются между собой, нет неблагополучных жильцов, можно рассматривать подобную форму управления.

Иначе будут постоянные проблемы, начиная от образования долгов за некоторыми жильцами до невозможности принятия решения по некоторым вопросам управления домом в связи с разными взглядами собственников на проблемы.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Нормативно-правовые акты

Особенности непосредственного способа, избранного для управления многоквартирным домом зафиксированы в Жилищном кодексе (далее – ЖК), а именно в статье 164.

При этом способе организации ведения хозяйства следует руководствоваться следующими актами:

  1. Правительственное постановление № 290 (03.04.2013), утверждающее базовый перечень услуг и работ.
  1. Вышеуказанным актом утверждены и Правила предоставления услуг и выполнения работ. Документ содержит критерии определения необходимых действий, описание того, как определить их периодичность, обязанности ответственных лиц.
  2. Правительственное постановление № 416 (15.05.2013), утверждающее Правила, которым надо следовать при непосредственном управлении.

Кроме того, в ст. 161 ЖК перечислены все формы управления многоквартирным жилым зданием. В пункте 1 части 2 указанной статьи отмечено, что в случае размера МКД до 30 квартир собственники жилья должны выбрать способ непосредственного управления.

Как заключаются договора с обслуживающими организациями

Договора по обслуживанию дома делятся на два вида:

  • с ресурсоснабжающими организациями,
  • с предприятиями, оказывающими обслуживающие и ремонтные работы.
Предлагаем ознакомиться  С какого момента суд присуждает выплачивать алименты

К первым относятся компании поставщики: вода, газ, тепло, электричество, сюда же относится водоотведение. С ними договора заключаются лично между владельцем помещения и организацией. Владелец обязуется вовремя вносить платежи за пользование ресурсами, а поставщик – без перебоев поставлять хорошего качества газ, тепло, свет и т. д.

Ко второй группе относятся организации, которые отвечают за вывоз мусора, содержание в чистоте придомовой территории, обслуживание оборудования и инженерных сетей. В данном случае в обязательном порядке нужно выбрать на общем собрании ответственного за надлежащее состояние инженерных систем, к примеру, лифта.

Важнейшим моментом в управлении домов яыляется мероприятие

Внимание! Если наблюдаются неисправности, этот человек должен оперативно сообщить в соответствующую организацию.

Все наружные трубы, кабели, провода и прочее обслуживаются поставщиками услуг, а то, что находится внутри здания, должны обслуживать жильцы самостоятельно либо привлекать сторонние организации.

Договор с поставщиками ресурсов газо-электро-тепло-водоснабжения оформляется между юридическим лицом (держателем ресурсов) и физическим лицом – собственником квартиры.

Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.

Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами

Непосредственное управление жилым домом организовывается несколькими способами:

  • ответственность и обязанности равномерно распределяются между всеми собственниками,
  • на общем собрании проходит выбор одного представителя (собственника квартиры), а жильцы составляют на него доверенность на заключение договоров и т. д.,
  • также можно выбрать человека не из числа собственников.

Но также потребуются доверенности от остальных владельцев недвижимости.

В современной России такая форма управления будет уместна только в домах с небольшим количеством жителей, желающих получать качественные услуги, обслуживание и быстрое решение возникших экстренных вопросов.

 Смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Когда жильцы дома решили самостоятельно организовывать все работы по его содержанию, им следует остановиться на одном из 3 вариантов распределения обязанностей. Выбор производится из следующих способов:

  1. Выдвигается кандидатура одного инициативного собственника квартиры, готового представлять интересы остальных жителей дома по нотариально оформленным доверенностям.
  1. Обязанности по организации всех работ, связанных с обслуживанием, благоустройством и содержанием здания, распределяются между всеми владельцами жилых помещений.
  2. Выбирается человек, не имеющий собственной квартиры в доме.
Важнейшим моментом в управлении домов яыляется мероприятие

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Лицам, осуществляющим функции самостоятельного управления, полномочия передаются по доверенностям от владельцев собственности в МКД. Контроль деятельности выбранной кандидатуры ведут другие жители. Они должны следить за качеством выполнения работ, чтобы не нарушались оговоренные сроки. Если возникнут проблемы, жалобы, их выносят на всеобщее обсуждение.

Порядок и контроль финансирования

Собственники квартир самостоятельно заключают договора с поставщиками ресурсов, в связи с этим каждый владелец отвечает сам за себя. В данном случае исключается коллективная ответственность.

Остальные услуги для обслуживания общедомовых помещений оплачиваются из общей кассы, которую собирает совет правления или председатель. Жильцы на общедомовых собраниях сами решают, с какими организациями им заключать договора для проведения тех или иных работ по ремонту, обустройству или обслуживанию.

При этом собственники могут контролировать проведение таких работ, отслеживать сроки сдачи, а также организовывать собрания, на которых поднимать актуальные вопросы по улучшению общедомовых помещений придомовых территорий.

Положительным моментом данного вида управления МКД является прозрачность освоения общей кассы. Ответственное лицо в любом случае будет отчитываться перед собственниками о расходах на те или иные работы.

Важнейшим моментом в управлении домов яыляется мероприятие

А вот к существенному минусу можно отнести то, что в непосредственном управлении многоквартирным домом всегда будут возникать разногласия между жильцами, так как интересы и нужды собственников могут значительно отличаться. В этом случае нужно будет проводить общедомовое собрание, ставить вопрос на повестку дня и голосовать.

Предлагаем ознакомиться  ПДД при въезде на перекресток с круговым движением

Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности

ЖК РФ предлагает три формы управления многоквартирными домами (далее по тексту – МКД):

  1. Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
  2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
  3. Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций (ст. 164 ЖК РФ).

Способ управления определяется исключительно по выбору владельцев помещений в МКД. Решение принимается на собрании простым большинством голосов – 51%. При этом замена одной формы правления на другую может происходить в любое время.

Но есть очень важный нюанс – ЖК РФ установлено, что воспользоваться непосредственным управлением вправе собственники тех домов, число квартир в которых не превышает 30.

Изменения в этом вопросе к 2020 году отсутствуют – несмотря на то, что установленное ограничение по числу квартир нарушает права владельцев помещений, количество которых более 30.

К общему имуществу МКД относятся:

  1. Земельный участок под МКД.
  2. Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
  3. Плиты, перекрытия, окна, двери.

Какие задачи становятся перед собственниками помещений, решившимися взять полное управление домом в свои руки:

  • Обслуживание общих помещений.
  • Текущие ремонты помещений МКД.
  • Уход за придомовой территорией.
  • Распределение денежных средств.

При этом текущие ремонты и благоустройство территории собственники либо осуществляют своими силами, либо привлекают подрядчиков.

Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности

Важнейшим моментом в управлении домов яыляется мероприятие

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Плюсы Минусы
К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств. При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки.

Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте.

Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше.

Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей. Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется.
Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество? Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности.
Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет. Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления.