2. Объединение квартир по вертикали.

Специалисты выделяют два способа объединения квартир: по горизонтали и по вертикали.

Установка двери в общем коридоре: четыре совета «новичкам»В многоквартирных домах, как правило, {amp}gt;{amp}gt;Воплотить в жизнь вариант с объединением по горизонтали значительно проще. Он предполагает соединение квартир, имеющих общую стену либо расположенных на одной лестничной площадке. В последнем случае затрагивается общедомовая собственность, поэтому придется получать разрешения от собственников других квартир вашего дома.

При объединении квартир, как и при обычной перепланировке, категорически запрещено сносить несущие стены – перекрытия могут не выдержать. Но если расчеты позволяют, в капитальной стене делают дверной проём и его укрепляют. В интерьере используют также подпорные конструкции в виде колонн.

Перепланировка квартиры: что можно, а чего нельзяДелая ремонт в квартире, мы нередко {amp}gt;{amp}gt;Другой способ объединения квартир – вертикальный, он предполагает перепланировку жилья на смежных этажах и в практике применяется редко. Связано это с тем, что шансы согласовать проемы в перекрытиях практически сводятся к нулю.

В любом случае все технические характеристики требуют положительного заключения контролирующих органов. Самовольное объединение квартир наказуемо и грозит как административной, так и уголовной ответственностью.

объединение двух квартир в одну

В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 2.5.1.1.1.9 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.

Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. 1.4.

проект объединения двух квартир

Однако, в соответствии с п. 2.2.5 Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.

1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п.22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.

1.6. Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был одинаковый собственник или собственники. Иначе Жилищная инспекция не выдает своего разрешения.

Как объединить две квартиры в одну

Объединение двух и более квартир в одну сопряжено с «глобальными» работами: разрушением стен и возведением новых, переустройством полов и т.д. Согласование этих процессов может растянуться на многие месяцы, а в некоторых случаях подобную перестройку вообще нельзя выполнить. Поскольку специфика конструкции дома не предполагает подобных капитальных изменений из-за опасности обрушения всего здания.

Для начала нужно получить детальный план многоквартирного дома, чтобы понять, возможна ли вообще такая серьезная перепланировка. Получить план можно в управляющей компании, письменно отправив соответствующий запрос. Если УК отказывает выдать план дома, вопрос решается в судебном порядке. Также план можно получить в проектно-инвентаризационном бюро, стоимость работ обойдется приблизительно в 3000 рублей.

Предлагаем ознакомиться  Счет оферта заменяет договор

Если объединение 2 квартир в одну возможно, заказывают проект перепланировки в специализированном проектно-техническом бюро. Затем документы подаются в жилищную инспекцию, а затем в БТИ, где составят новый план с учетом изменений. После того, как все работы по объединению помещений проведены, документы вновь подаются в жилищную инспекцию.

Документы, необходимые для объединения

Чтобы совершить объединение 2 квартир в одну, документы потребуются те же самые, которые нужно собирать и для обычной перепланировки внутри одного жилого помещения. Вы должны предоставить соответствующим организациям доказательства, что являетесь собственником данного жилья, и что соблюдены все строительные, санитарные и правовые нормы.

Пакет документов для объединения квартир в одну:

  • Технические паспорта всех участвующих в перепланировке кварти
  • Поэтажный и поквартирный план из БТИ
  • Проект перепланировки
  • Свидетельства о регистрации собственности
  • Согласие всех собственников жилья на проведение квартир
  • Одобрение на перестройку от жилищной инспекции или архитектурного отдела
  • Согласование объединения квартир в одну от пожарной и газовой инспекций, управляющей компании
  • Желательно получить письменное согласие соседей на данную перепланировку. В будущем оно позволит избежать ненужных споров и претензий

После окончания работ собственнику вновь нужно обратиться в БТИ — чтобы известить о перепланировки. Если все соответствует плану, не нарушены нормы, то выдается акт сдачи-приемки новой большой квартиры и технический паспорт.

Финальный этап процедуры объединения квартир в одну — занесение в Росреестр данных об изменениях в помещениях. Через МФЦ предоставляется новый технический паспорт и акт вводы квартиры в эксплуатацию. Через две недели собственники получают новую выписку из ЕГРП, где указана площадь получившейся квартиры и общий адрес.

Это необходимо для юридического объединения двух квартир в одну. Собственники будут обладать одной большой объединенной квартирой, а не двумя маленькими. Если не занести в Росреестр изменения, то во владении будут две квартиры с общим дверным проемом. Не заносить данные в Росреестр можно только, если сохранены оба входа в квартиру и обе кухни остаются на своих местах.

– технические паспорта на все квартиры с приложением поэтажных планов;

План квартиры до перепланировки

– свидетельства о собственности на все квартиры;

– финансово-лицевые счета;

– выписка из домовой книги;

– заверенное у нотариуса согласие всех владельцев квартир на объединение;

– согласие соседей на объединение квартир, если в результате перепланировки затрагивается общее имущество.

Первая организация, в которую обращается собственник, – районная межведомственная комиссия по вопросам перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений. В учреждении оценят возможности проведения перепланировки. И только после этого за разработку проекта берется профильная компания. Обязательно поинтересуйтесь, есть ли у проектной организации необходимая сертификация.

Трудности перепланировки, или Как объединить две квартиры в одну - Рынок жилья

По итогам своей работы проектировщики выдают заключение, в котором поясняется, что в процессе перепланировки не будут задеты инженерные коммуникации. Помимо готового проекта нужно получить согласие СЭС, пожарной и газовой инспекций, заключение органов местного самоуправления, управляющей компании и Жилинспекции. Надо быть готовым к тому, что процедура получения разрешения на объединение квартир затянется на длительное время.

Способы объединения квартир

Существует три варианта объединения квартир в одну:

  • Объединение квартир в одну по горизонтали — наиболее распространенный способ. На него получить разрешение легче, чем на другие виды объединения. Если между соседними квартирами возведены кирпичные или блочные стены, при их реконструкции нельзя затрагивать ригель, расположенный сверху. Если стена полностью несущая, ее разрушить нельзя, и возможности по перепланировке будут сильно ограничены. В таком случае, ширина дверного проема должна быть не более 1,2 метра. Если внутри такой стены проходят вентиляционные каналы санузлов и кухонь, которые нельзя перерезать, то сделать проем нельзя. Если есть вентиляционная решетка, наверняка в стене проходят вентиляционные каналы. Но точное их наличие и расположение помогут узнать профессионалы. Общий вход сделать, не разрушая стены, можно, частично заняв «предбанник» возле квартиры. Но на это нужно получить согласие
  • Вертикальное объединение квартир, т.е., соединяются квартиры, расположенные на разных этажах друг под другом. В итоге, при согласованной перепланировке получится двухуровневая квартира. Дадут ли разрешение на объединение, зависит от многих факторов, в т.ч. от состояния стен, типа их покрытий и высотой стен квартир. Объединение 2-х квартир на разных этажах в одну в этом случае смотрится стильно, современно и «дорого», но нельзя забывать, что немало пространства придется оставить под лестницу между уровнями. Лестничный проем нужно обязательно укрепить
  • Соединение квартир в разных подъездах. Встречается редко, поскольку, если соседние квартиры расположены в разных подъездах, то объединяет их несущая стена, которую проблематично снести. Также проблемой могут стать лифтовые шахты и мусоропроводы, отличие в высоте покрытий потолков и полов присоединяемых помещений. Поверхность потолка и пола, конечно, можно заменить, но это потребует дополнительных финансовых вливаний. И самое главное — на такое объединение квартир очень редко дают разрешение
Предлагаем ознакомиться  Можно ли парковать после пешеходного перехода

Почему могут отказать

При перепланировке важно соблюдать требования в мельчайших деталях, в противном случае последует отрицательное решение. Отказать в объединении квартир могут по нескольким причинам: снос несущих стен, закрытие доступа к коммуникациям, изоляция или перекрытие вентиляционных каналов, присоединение балконов и лоджий, демонтаж стояков.

Согласование перепланировки квартиры: что нужно знатьВремя от времени каждому из нас хочется {amp}gt;{amp}gt;Особо следует обратить внимание на размещение кухни и санузлов. Места расположения этих помещений называются мокрыми зонами, и перенос их в жилое пространство согласовать не получится.

Обычно весь процесс занимает от двух месяцев до полугода. После окончания работ необходимо получить акт ввода объекта в эксплуатацию в районной межведомственной комиссии, заказать новый техпаспорт на квартиру, например, в районном ПИБ. И после этого уже подавать документы в Росреестр для оформления права собственности на квартиру.

Что запрещено делать при объединении двух квартир в одну

Нельзя:

  • Как-либо изменять, в т.ч. и частично, вентиляционные каналы
  • Демонтировать коммуникационные системы, общие для всего дома
  • Разрушать несущие конструкции. Но можно в несущей стене сделать дверной проем и его усилить. На это необходимо получить согласие. Каждый проем в несущей стене должен быть согласован
  • Обустраивать санузлы над комнатами или кухней в квартире, расположенной этажом ниже
  • Делать из кухни жилую комнату

Создавая проект объединения двух квартир в одну, трудности могут возникнуть с «лишними» санузлами и кухней. И если вторая ванная и туалетная комната может стать гостевой, или очень пригодится в большой семье, то вторая кухня, зачастую, вовсе не нужна. Что же делать, ведь, как сказано выше, сделать из нее жилую комнату запрещают строительные нормы? Выход есть: можно переоборудовать ее в гардеробную комнату и даже в кабинет.

Сегодня проще всего можно получить разрешение на объединение квартир в одну в новостройке. Современные здания уже возведены с учетом возможности дальнейших перепланировок. Труднее согласовать данный вид перестройки в старых домах: придется собрать множество документов, пройти комиссии. При этом, нельзя сказать, что объединение двух квартир в одну в доме советской постройке вовсе невозможно.

Предлагаем ознакомиться  Подписание (заключение) договора с электронной цифровой подписью

Перепланировка в новостройке

Иногда бывает так, что покупателю сложно найти в интересующей его новостройке квартиры большой площади, к примеру, если проектом не предусмотрены четырехкомнатные. В таком случае можно приобрести две квартиры с последующим объединением в одну.

Пока дом не введен в эксплуатацию, теоретически внести изменения в проектную декларацию и откорректировать квартирографию застройщик может. Но ради одного покупателя заниматься он этим не станет – слишком затратно и невыгодно. Конечно, если речь не идет о небольших элитных проектах: там девелоперы учитывают все пожелания клиентов, и называться эта опция будет не объединением площадей, а созданием квартиры с индивидуальной планировкой.

Есть ли смысл покупать однокомнатную квартиру, чтобы сдавать

Аванс или задаток – что выбрать в качестве предоплаты за квартиру

10 ошибок, которые могут привести к срыву сделки с недвижимостью

Как не платить налог при продаже квартиры

Что нужно знать, чтобы без проблем получить наследство

Но для массового покупателя в плане согласований новая квартира и объект со вторичного рынка ничем не отличаются. Только учтите: пока вы на законных основаниях не оформите право собственности на приобретенное жилье, приступить к согласованию проекта объединения вам не удастся.

Перед покупкой таких квартир стоит проконсультироваться с представителями застройщика и уточнить, можно будет объединить площади или нет. Кроме того, стоит запросить поэтажный план с экспликацией, на котором обозначены несущие стены. Без предварительных расчетов и консультаций слишком велики риски получить в будущем отказ в объединении.

Как узаконить объединение двух квартир в одну

Любая перепланировка должна производиться после того, как собраны все документы и получены соответствующие разрешения. Если сначала объединить квартиры, и только потом браться за согласование, можно столкнуться с массой проблем. Представители жилищной инспекции придут с осмотром и обнаружат скрытую от них перестройку в доме.

Но если объединение уже совершено без согласования, его рекоммендуется узаконить в судебном порядке, также, как узаконивают обычную перепланировку:

  • Вызывают инженера из БТИ, который фиксирует расхождение с планом. Сотрудник организации выдаст технический паспорт, в котором будет обозначенная незаконная перепланировка
  • В жилищную инспекцию подается заявление на одобрение перепланировки. Назначается комиссия, которая откажет в переобустройстве
  • С этим отказом собственник отправляется в суд
  • Если экспертиза, назначенная судом, не выявит нарушений строительных, санитарных, правовых норм, представитель инспекции выдаст акт об объединении квартир
  • Если имеются нарушения, они исправляются и собственник подает апелляцию
  • Суд узаконит перестройку, а собственник получает от БТИ новый технический паспорт

Трудности перепланировки, или Как объединить две квартиры в одну - Рынок жилья

Если полностью снесены несущие стены, нарушены вентиляционные каналы, перепланировку не узаконят. А возвращать все на место придется за свой счет.

Со всеми удобствами

Объединение нескольких квартир в одно большое помещение требует и определенного подхода к дизайну. Важно создать максимально комфортные условия для проживания. Так, спальни, детскую и кабинет лучше разместить в одной части квартиры, а гостевые комнаты, столовую и кухню – в другой.

При соединении двух маленьких комнат не забывайте и об освещении. Наверняка потребуются дополнительные светильники и люстры. Продумать этот момент нужно еще до проведения отделочных работ.

Специалисты советуют не отказываться от второй двери – пусть она послужит запасным выходом.