Право собственников принять на ОСС решение о переходе на прямые договоры

Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ наделил собственников помещений в многоквартирных домах правом принимать на общем собрании решение о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Такой переход может существенно сократить обязанности управляющих организаций, снизить трудозатраты их сотрудников. Прямые договорные отношения собственников с РСО помогут УО уделять больше внимания надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД. Чтобы управляющей организации или собственникам помещений провести собрание о переходе на прямые договоры, нужно учесть тонкости действующего законодательства.

Начнём с компетенций общих собраний собственников помещений в МКД, указанных в ст. 44 ЖК РФ. Одна из них – принятие решений о заключении прямых договоров с РСО на следующие виды коммунальных ресурсов:

  • горячее и холодное водоснабжение;
  • водоотведение;
  • электроэнергия;
  • газоснабжение;
  • отопление;
  • теплоснабжение;
  • вывоз твёрдых коммунальных отходов.

Любое ОСС считается состоявшимся, если на нём набрался кворум, т.е. в собрании приняли участие собственники, которые обладают более чем 50 % от общего числа голосов.

Протокол общего собрания собственников помещений МКД о расторжении договора с управляющей компанией

Решение о переходе на прямые договоры принимается простым большинством голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это значит, что от принявших участие в голосовании собственников помещений, проголосовать «за» должны больше половины. Это 26 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Если с первого раза собрание не состоялось из-за отсутствия кворума или решение не было принято, можно провести повторное собрание. Собираться по вопросу перехода на прямые договоры собственники помещений в МКД могут неограниченное количество раз.

Какие вопросы должна содержать повестка дня

Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.

Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.

Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.

Предлагаем ознакомиться  Страхователь обязан сообщить страховщику об изменении обстоятельств после заключения договора

Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.

Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Протокол общего собрания собственников помещений МКД о расторжении договора с управляющей компанией

Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.

Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

В первую очередь повестка дня должна содержать вопросы, характерные для каждого ОСС. Это вопросы о выборе:

  1. Председателя общего собрания собственников помещений в МКД.
  2. Секретаря общего собрания собственников помещений в МКД.
  3. Счётной комиссии общего собрания собственников помещений в МКД.

После организационных вопросов можно перейти к основным:

  • о согласии собственников помещений в МКД на переход на прямые договоры с РСО по соответствующему виду коммунальной услуги;
  • о дате перехода на прямые договоры;
  • о внесении изменений (дополнений) в договор управления МКД в части нового порядка оплаты коммунальных услуг собственниками и нанимателями помещений.
Предлагаем ознакомиться  Расчет с поставщиками через кассу наличными

«Заключение собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами».

Если вы выбрали такую формулировку, то следующим в повестке поставьте вопрос о принятии решения по дате заключения прямых договоров на предоставление коммунальных услуг и оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами между собственниками и ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.

Другой вариант составления повести дня – разбить вопросы по отдельным коммунальным услугам. Тогда в повестке дня вопросов станет больше. Формулировки будут выглядеть так: «Принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме договора горячего водоснабжения с ресурсоснабжающей организацией с чч. мм. гг.». И так по всем коммунальным услугам, по которым собственники намерены заключить прямые договоры.

Ещё один вопрос, который следует включить в повестку дня – порядок доведения до собственников итогов общего собрания. Он обязателен для всех собраний согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

Оформление протокола ОСС

При оформлении протокола о переходе собственников помещений в МКД на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо следовать положениям приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр, который содержит требования к оформлению протоколов ОСС.

Обратите внимание на обязательные приложения к протоколу общего собрания (п. 19 приказа № 937/пр):

  • реестр собственников помещений в МКД;
  • сообщение о проведении общего собрания;
  • реестр вручения собственникам помещений в МКД сообщений о проведении ОСС;
  • список собственников помещений в МКД, присутствовавших на собрании;
  • доверенности или иные документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в МКД, присутствовавших на собрании;
  • документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включённых в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании;
  • решения собственников помещений в МКД, если собрание проходило в форме очно-заочного или очного голосования;
  • другие документы или материалы, которые на собрании были определены обязательным приложением к протоколу.

После того, как документы готовы, их нужно передать в орган ГЖН и разместить в ГИС ЖКХ. Если инициатором ОСС был собственник, он передаёт оригинал протокола в управляющую организацию в течение 10 дней. УО с момента получения документов направляет их в ГЖИ и размещает в системе в пятидневный срок.

Предлагаем ознакомиться  Как доказать что договор дарения незаконный

Если организатором собрания выступала управляющая компания, она отдаёт подлинник документа в орган ГЖН и вносит сведения о состоявшемся собрании в ГИС ЖКХ в течение пяти дней. В те же сроки о принятом решении перейти на прямые договоры нужно уведомить и ресурсоснабжающую организацию.

Правильно составить договор управления МКД

Решение Федерального арбитражного суда основывалось на толковании следующих статей Жилищного и Гражданского кодексов РФ:

  1. Договор управления, заключённый собственником помещения с УО, расторгается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
  2. Односторонний отказ от договора управления не противоречит ст. 782 ГК РФ: и заказчик, и исполнитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.
  3. В силу п. 3 ст 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.

Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Запомнить

Если собственники или управляющая организация считают, что переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями необходим, они должны провести общее собрание собственников помещений в МКД по требованиям, указанным в ст. ст. 44–48 ЖК РФ, приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр.

Подробнее о переходе собственников помещений на прямые договоры 22 июня на онлайн-семинаре рассказала Елена Шерешовец. Если хотите взвесить все «за» и «против» прежде чем принять решение, в этой статье вы найдёте:

  • видеозапись, где эксперт рассказывает обо всех известных нюансах новой системы;
  • раздаточные материалы с образцом повестки дня о переходе на прямые договоры, судебной практикой и выдержками из законодательства по данному вопросу.

Протокол общего собрания собственников помещений МКД о расторжении договора с управляющей компанией

Организуйте и проведите юридически грамотное общее собрание собственников помещений в МКД о перехода на прямые договоры с РСО с помощью сервиса «ОСС на 100%». Узнайте, как он работает.